ניוך נ' בנק מזרחי טפחות בע"מ

פסק דין

בקשת רשות ערעור על החלטת כב' רשמת ההוצאה לפועל מיום 29.8.10 בגדרה נדחתה בקשת המבקש לדיור חלוף.

1. קבעתי כי על הבנק המשיב להגיש תגובה לבקשת הרשות לערער: הן בשאלה אם יש מקום ליתן רשות לערער והן לגופם של דברים. כך בשים לב שבית המשפט יכול ויבקש לעשות שימוש בסמכות הנתונה בתקנה 120(א) לתקנות ההוצאה לפועל, התש"ם - 1979. תגובה מפורטת אכן הוגשה. אני מחליט אכן לדון בבקשה כאילו ניתנה הרשות לערער והוגש ערעור על פי הרשות שניתנה. לטעמי בנסיבות מקרה זה, יש לקבל הערעור, לקבוע שלא נסתרה עמדת החייב – המערער ביחס להבנתו, ולפיכך חלה הגנת הדיור החלוף. עם זאת ובשונה משיטת המערער, לטעמי "לא לעולם חוסן", ויש לקבוע סכום שיספיק למגורי החייב ובני משפחו הגרים עמו לא עד שארית ימי חייו, אלא לתקופה סבירה בשכירות.

2. בתמצית, וכפי שתואר בהחלטה נשוא הערעור, מדובר בהלוואות מובטחות במשכנתא שנטלו המערער ואשתו מן הבנק המשיב (בשנים 93', 97' ו 2002). אותן הלוואות שימשו החלק הארי במימון רכישת הדירה שמושכנה. מאוגוסט 2008 חדלו המערער ורעייתו לפרוע ההלוואות. הרשמת ציינה בהחלטתה כי היות ומקורות ההכנסה לא השתנו בשנים שעובר לאוגוסט 2008 (מ 2005, עת הפסיקה רעיית המערער לעבוד), לא ברור הכיצד פרעו המערער ורעייתו את תשלומי ההלוואה ומדוע בחרו להפסיק כליל התשלומים מאז. כפי שנזכר עוד, הועדה בינמשרדית הציעה הסדרי תשלום – בלא הועיל.

3. הרשמת פירטה כי אין חולק שהמערער הנו נכה הרתוק לכסא גלגלים, וכי החייבת (אשתו לשעבר) גרה יחד עמו, ואינה עובדת גם כן (לעדותה כאמור, מ 2005) .

4. לחסכון במלל ארוך וסיכום הדין החל, אפנה לפסק הדין שניתן לאחרונה בע"א 9120/09 בנק לאומי למשכנתאות נ' אברהם פלקסר (פסק דין יום 15.9.11) . אפנה גם להחלטתי מיום 3.5.11 בת.א. 41337-03-11 קארן לוי נ' בנק דיסקונט למשכנתאות בע"מ .

5. את הדין החל לגבי הגנת הדיור החלוף הקבועה בסע' 38 לחוק ההוצאה לפועל, ניתן לסכם בתמצית כך (את ההגנה שמעניק סע' 33 לחוק הגנת הדייר יש לפרש בצמצום):

א. ההגנה חלה לא רק על הלוואות חוץ בנקאיות אלא אף על הלוואות בנקאיות מובטחות במשכנתא על דירת מגורים. (למרות שהמקרה שנדון בהלכת מיסטר מאני שקבעה דרישת הויתור המודע על הגנת בית המגורים נגע להלוואה חוץ בנקאית (ע"א 9136/02 מיסטר מאני נ' רייז פ"ד נח(3) 934) .

ב. על הגנת הדיור החלוף ניתן להתנות בהסכם ההלוואה. כלומר יכול הלווה לוותר על תחולתה, לגבי הלוואות שניטלו עד 16.5.09. אולם במקרה של התנאה – שכלולה הרי כדבר שבשגרה בנוסח זה או אחר בכל הסכמי ההלוואה המנוסחים על ידי בנקים ומלווים, צריך שינתן הסבר ללווה שמשכן דירה, שיעמיד אותו על משמעות ויתורו. אין די בהפניה טכנית לסעיפי החוק תוך ציון שהלווה מוותר על ההגנה הקבועה בהם. ההסבר צריך להינתן ללווה בשפה מובנת לו, שפה להדיוטות ולא משפטנים, והוא צריך להבהיר שתי נקודות, במצטבר:

ראשית, שקנויה ללווה כענין שבזכות הגנת הדיור החלוף, היינו במקרה של אי פרעון ההלוואה ופתיחת תיק מימוש, על הבנק לספק או לממן סידור מגורים חלופי, כתנאי לפינויו של הלווה מן הדירה; הכל ככל שאין לו ולבני משפחתו מקום מגורים סביר אחר.

שנית, שהלווה בחתימתו על הסכם ההלוואה מוותר על תחולת ההגנה האמורה.

3. ההסבר צריך להינתן ככזה בגוף הסכם ההלוואה. במקרה שלא כך נעשה (הסבר לא בהיר דיו, הסבר "טכני" המסתפק בהפניה לסעיפי החוק המקנים ההגנה תוך ציון שלא יחולו, או שימוש בשפה למשפטנים, הסבר שאינו מבאר באופן ברור שתי הנקודות האמורות באופן מצטבר וכיוצ"ב), יש לבדוק האם היה הלווה מודע בפועל הן לקיום ההגנה (תוכנה) והן לכך שהוא מוותר עליה עת התקשר בהסכם ההלוואה. יכול למשל וכבר קיבל הסבר בעבר והוא מודע לדבר. יכול וקיבל הסבר בעל פה במקביל לחתימתו על הסכמי ההלוואה או שטר המשכנתא. אם לא היה החייב מודע לקיום ההגנה והויתור עליה, וגם לא ניתן הסבר מספק כאמור , בין בכתב בהסכם ההלוואה ובין בעל פה – אין להתנאה תוקף. כלומר יוכל המלווה לממש את הדירה המשועבדת רק כנגד מתן דיור חלוף לחייב ומשפחתו הגרה עמו, בכסף או בעין, אם אין להם יכולת כלכלית לממן דיור חלוף או אין להם מקום דיור חליפי סביר.

4. לגבי הלוואות שניתנו מיום 16.5.09 חל תיקון 29 לחוק ההוצאה לפועל שלענין הגנת הדיור החלוף מתבטא בכמה שינויים חשובים:

א. הגנת הדיור החלוף תהא קנויה גם אם באה עליה התנאה בהסכם ההלוואה. כלומר בטלה מן העולם יכולת המלווים והבנקים להתנות מעיקרא על קיום ההגנה, והיא הפכה לקוגנטית. ההגנה תעמוד לחייב ומשפחתו במקרה שהוכח לרשם ההוצאה לפועל שאין מקום מגורים סביר אחר או שאין יכולת לחייב ומשפחתו לממן מקום מגורים שכזה. במקרה שכזה יכול אמנם המלווה לממש דירת המגורים אך רק כנגד מתן דיור חלוף סביר או תשלום שיאפשר לחייב ומשפחתו דיור כזה.

ב. אלא שבתיקון כן ניתנה למלווים האפשרות להתנות על היקף ההגנה. ההתנאה – צריך שוב שתעמוד בדרישת ההסבר הברור להדיוטות – ועל כך ניתן ללמוד מן הדרישה המפורשת שתינתן בשפה ברורה המובנת לחייב. אחרת רלבנטי הדיון הקודם, ועשוי שלא יהא לה תוקף לאותה התנאה, אם בנוסף לא היה החייב מודע בפועל להגנה ולסיוג היקפה באותה התנאה. ההתנאה המותרת מתייחסת לאורך התקופה וכרוכה גם באמצעי להספקת הדיור בחלוף – בכסף ולא בעין: הדיור החלוף ימומש על דרך תשלום לחייב שיאפשר לו לשכור דירה, לו ולבני משפחתו הגרים עמו, לתקופה שלא תעלה על 18 חודש. וזאת באזור מגוריו. ברירת המחדל נקבעה ל 18 חודש, אך בצידה נשמרה סמכות רשם ההוצל"פ להעמיד לרשות החייב ומשפחתו סידור חלוף לתקופה ארוכה יותר, במקרה של נסיבות מיוחדות המצדיקות זאת.

ד. אם כן לגבי הלוואות שניתנו מיום 16.5.99 כבר לא ניתן להתנות כליל על הגנת בית המגורים.

אולם מאידך, אם נקבעה התנאה תקפה, ברירת המחדל ביחס לאורך התקופה בה ימומן דיור חלוף נקבעה ל 18 חודש, באין נתונים מיוחדים. סע' 38 לחוק ההוצאה לפועל בנוסחו לפני תיקון 29 , שחל על הסכמי הלוואה הקודמים ל 16.509 אינו מגביל את התקופה לגביה יסופק הדיור החלוף. נשאלת אפוא השאלה האם אכן מדובר בהסכמים "הישנים" בהם חלה ההגנה, על דיור חלוף בלא הגבלת זמן. מדובר בענין שאינו נקי מספק, ולגביו לא ניתנה תשובה בסע' 38 כנוסחו בטרם התיקון. האם יכול אדם בן 32 לטול הלוואה עם פריסה ל 20 שנה, לרכוש באמצעותה דירת מגורים המשועבדת כבטוחה למלווה, להפסיק לשלם כעבור חצי שנה (ולו גם בשל נסיבות לא צפויות ולא בשליטתו), ולהימצא זכאי למימון דיור חלוף לו ולבני ביתו לאחרית ימיו, שמא ימיהם, או העמדת דירת מגורים עד אחרית ימיו על חשבון המלווה , כתנאי למימוש הדירה, היות ואין לחייב מקום מגורים או יכולת לממנו? ניתן לומר שאם זה הדין הרי שנהפך אז המלווה בעל כורחו למעין חלופה לדיור ציבורי או סיוע לזכאים במימון שכ"ד; שהרי מימוש הבטוחה בתנאים אלה הופך להיות בלתי מעשי או למצער שמימושה כרוך בהעמדת דירה אחרת לחייב ומשפחתו על חשבון המלווה, כאשר החייב פרע רק חלק זעום מן ההלוואה שבעזרתה מימן החלק הארי שבדירת המגורים.

ניתן לטעון כי מצב דברים זה חורג מתכלית ההגנה שמעמיד סע' 38, ויכול ויש ללמוד אנאלוגיה מן המאוחר (הגבלת התקופה בתיקון 29 לחוק ההוצאה לפועל) על המוקדם, ביחס לכוונת המחוקק. לאו דוקא לענין אורך התקופה, ויותר במובן שיש שקול דעת לגבי התקופה בה ימומן הדיור החלוף, גם בהסכמי הלוואה ישנים, וגם אם אינה מוגבלת ל 18 חודש.

שנוי נוסף הנו שלגבי הסכמי הלוואה מאז 16.5.09 נקבע מדד המיטיב לכאורה עם החייב ומשפחתו לענין גובה הסכום החודשי שיספק הדיור החלוף לתקופה שנקבעה : סכום שיאפשר לו ולבני משפחתו הגרים עמו לשכור דירת מגורים באיזור מגוריהם.

אם כן תיקון 29 היטיב עם החייבים ביחס למצב הקודם לענין גובה הסכום החודשי ועצם היות הגנת הדיור החלוף קוגנטית. לעומת זאת לענין משך התקופה משעה שיש להגנה תחולה, דומה שמצבו של החייב עדיף בדין שקדם לתיקון 29. אפנה למשל לדבריו של השופט טירקל ברעא 7700/95 שחר נגולה נ' סמי חזן, פ''ד נ(1) 338 שם הביע הדעה (שהיתה אמנם דעת יחיד בהקשר זה) כי במקרה של חייב שהדירה בבעלותו, היינו זכאי היה למגורים בה לאחרית ימיו, יש לערוך הקבלה גם לענין הדיור החלוף שיסופק לו , כך שיוכל לגור בו לאחרית ימיו. כאמור השאלה הנה שאלה פתוחה, ולטעמי באין נסיבות מיוחדות, קשה להלום שהתקופה לא תוגבל. ועם זאת אין היא מוגבלת בהכרח ל 18 חודש. ניתן ללמוד על כך ולו מקל וחומר, שכן אף לגבי הלוואות "חדשות" נקבעה כאמור סמכות הרשם לקבוע מימון לתקופת דיור חלוף ארוכה מ 18 חודש, אלא שאז נדרשות נסיבות מיוחדות המצדיקות זאת.